潘石屹的“逃顶传奇”，思必许多东说念主都传说过。

第一次是1998年，那时海南地产火爆，许多东说念主认定了买入稳赚不赔，可却飞速卖掉手上总计名目，带着钱去了北京。

收尾他走后不久，海南楼市泡沫迫害，不少东说念主赔得精光，而他早已安全上岸。

第二次是在2014年足下，别的缔造商还在拚命买地膨胀，潘石屹却启动大举抛售钞票。三四年里，他卖掉7处中枢商圈物业，收回约400亿资金。

当年在一档专访中，有东说念主问他，“为什么别的企业都在作念大冲销售额，你却要卖掉卖掉400多亿的物业，走一条都备相悖的路时”，他恢复得很平直：因为对市集和风险的判断不同。

他评释说，2008年前后，房地产契机多、高涨空间大，只须遵法则，险些没风险。但到了2018年，情况变了——许多大企业借的是好意思元外债，赚的却是东说念主民币，汇率一变，风险就来了。

事实也如他所料。2020年恒大好意思元债暴雷后，中原幸福、蓝光等一批房企的境外债务也接连出问题。汇率波动成了压垮不少公司的终末一根稻草。

而潘石屹在此之前就照旧嗅到风险，从2016年起，他就不再拿地。

他能如斯精确踩点，主如果他的判断基于两个很朴素的兴味：一看供求平不屈衡，二看请问率合诀别理。

那技术，银行贷款利率约4.9%，但屋子的房钱请问率惟一1%足下。他认为这彰着不正常，不成捏续。

其时不少东说念主并不认可他，依旧在苟且膨胀。但面前回头看，他其时的判断和有筹划，确乎让东说念主佩服！

那么，关于改日，他又是如何判断的呢？

不少行内东说念主士一致认为，改日三年楼市概况率会朝这3个标的走：

标的一：因断供带来的房价波动

谈到这个问题，就不得不说一说“斟酌贷”。2020-2021年，不少东说念主为避让高利率房贷，转而央求利率更低的斟酌贷来买房，指望房价高涨后套利还债。

但斟酌贷常常每3-5年就需要续贷一次，2024年启动恰好参加续贷岑岭。续贷时银行会重新评估房产价值，如果房价跌了（比如之前500万的屋子面前只值300万），业主就得补上差价才能续贷。

如果补不上，就只可卖房还贷。但这两年市集冷清，挂牌率激增，许多好屋子耐久挂牌都无东说念主问津，更何况是差屋子。再说了，即使奏效卖房，许多东说念主可能卖房后尾款还不够还清贷款，

如果一个小区里有多户靠近一样问题，很可能出现降价抛售，进而通盘小区的价钱都会受到冲击。

标的二，屋子之间的差距会拉大

这种分化分两个情况：

第一，高层住宅和多层住宅之间的分化。

高层住宅改日珍爱资本高，遭遇失火、地震等济急情况辅助也更艰苦。再加上，跟着技术推移，这种高楼住宅的维修珍爱资本只会越来越高，纰谬也越来越彰着。

到那时，以后经济条目较好的家庭，可能会更倾向聘请低密度多层住宅。加重高层与多层之间的分化愈加彰着。

第二，豪宅和日常商品房的分化。

这两年，市集即使解救，但大城市的好屋子依旧保捏几十万一平的高价钱，可见：好屋子恒久有市集。

比如有钱东说念主，他们平直买豪宅，况且买起来也绝不粗重。而他们买房的筹划，要么自住，要么把豪宅当成钞票保藏，一朝买入，不会平缓挂牌出售。

而日常商品房呢？因为供给多余，加上房产税改日可能落地，还有保险房加多，是以这种住宅将来的增值空间会特殊有限。

标的三，拆迁力度可能加大。

这几年的市集低迷，许多地点照旧截止了地皮供应，减少新址增量。

关连词刻下有一个很践诺的问题，面前待售新址面积超7.3亿㎡，比上一次（2015-2018年）“去库存”之前还要多。怎么样消化这些库存，成了刻下最紧要的问题。

吃这样大的库存，靠的是棚改拆迁，遵守也很显耀，但这一次，经济环境、企业债务压力都都备不同，光靠降利率、降首付，以致降价，遵守都有限。

毕竟人人都没什么钱了，是以许多东说念主臆度，最终如故得靠拆迁往返笼市集和需求，况且力度可能比之前更大。

比如面前鼓动的旧改、城中村更正，实质上便是“能拆则拆”。不外面前抵偿花样变了，畴前主要赔钱，许多东说念主靠拆迁兑现整夜暴富，

面前更多是给“房票”——便是让你拿这张票去指定区域买新址。这样既能缓解地点资金压力，又能匡助去库存，同期也贬责了住户安置问题。

这样看，改日几年楼市的走向，其实照旧渐渐明晰了。